2011年03月29日

住宅と設備器具と納期の今後

私の担当物件のINAXユニットバスの納期の連絡がありました。

3/25→4/4になりました。約2週間の遅れですが問題ありません。
サンウェーブキッチン4/1→現在キッチン本体は確保、但しレンジフード(富士工業製)は納期未定で富士工業さんのHP上でも代替えの勧めが出ていところを見ると、当分生産再開出来ないようです。そこでキッチン本体は4/15に設置予定とし、レンジフードは様子見です。

レンジフードはほとんどがこの富士工業さんのOEMになっているので、サンウェーブ以外でも出荷待ちになるメーカーさんは多いとのこと、また工場は福島県西白川にあるそうですが、出荷待ちのレンジフード倉庫が福島原発の半径20km以内にあった為、現在取り出せない状況にあるようです。

TOTOトイレは通常納期で決定しました。

INAX洗面台は未定ですが、2週間〜1か月の遅れになりそうです。(発注済み)

最後の問題はエコキュートです。一応当初予定していた松下電工の製品を確保したのですが、元々納品予定の業者さんからではないのでちょっと躊躇っています。みんな一生懸命手配してくれているので、もう少しまっても良いかと考えていますが。

エコキュートに関しては色々と憶測も飛んでいます。
国が出荷制限をかけた....と言うのはどうもガセらしいのですが、今回の東北地方の災害で、信越化学工業さんも被害に遭われています。知る人ぞ知る世界的な電子部品の基盤メーカーさんで今回の震災で世界シェアの25%が滞っているという報道もありますし、ヒートポンプ部分のコンプレッサー、圧力弁の担当会社さんも被災しているらしく、どうも障害が複数あるようです。

余談ですが、電気関係者の話では、業界ではリーマンショック後に減産体制をとっていたそうですが、特にこのシリコンウェハーは去年の猛暑時期から品薄になっていて、商社系が出荷制限しているとのうわさもありました。その後、尖閣問題でレアアースの供給が難しくなった頃から製造ラインの多くをTV向けに切り替えていたそうです。年末のエコポイントの駆け込み需要時にTVの納品が遅れた遠因にも当たっていたそうです。そして今回の震災で更に追い打ち的に打撃があってもなんら不思議ではないとのこと、設備機器は待ちが正解そうですが、エコキュートはちょっと判断に困っています。

なにはともあれ、少しずつ展開が見えてきた感じではあります。
報には不確実な部分も、今後変更される部分も含まれていると思うので、参考程度に考えて下さい。


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posted by たかQ at 20:58| 愛知 ☀| Comment(2) | TrackBack(0) | お知らせ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年03月27日

住宅ローンと登記と竣工次期

先日、設備機器がどのみち納期遅延は回避できないと判断して、現場での段取りを再設定しました。

これで進める部分は進めて、待ちの部分との切り分けが出来ます。

次に考えるのは、お施主さんの住宅ローンです。

現在災害地指定の建築現場では適応されている住宅ローンの停止措置(元金のみの支払やローン支払いの猶予措置)は残念ながら、愛知県下の我々のお施主さんまでは適応されません。つまり現場は資材不足でストップしていいても先行して住宅ローンの支払いが派生していることになります。これでは(つなぎ融資を含む)お施主さんは建物の竣工次期がどれ位伸びるかですごく心配になってしまいます

まずは金融機関によって建物の融資時期は違うのですが、大別して3つになります。

1:建築着工時に融資実行建築中からローンの支払が派生しています。
2:建築上棟時(中間時)以降融資実行建物の屋根が完成してからローンが派生します。
3:建物完成(登記完了後)融資実行建築中はつなぎ融資若しくは、施工店が負担して建築しているのでローンの派生はありません。

これから着工される方は3の選択をするか、着工自体の延期をお勧めします
。1、2の方は施工店と協議の上金融機関に相談、するのが良いと思います。特に2のローン形態をとっている代表的な金融機関は労働組合系のJAバンクや労金になるケースが多いので(各店舗によって変わります)、融資金額が2千万程度の物件(各、店舗の課長決裁の上限が3千万円なのとお施主さんの自己資金率が高い場合は)の場合何らかの裁量が設定できる余地がある可能性があります。私も質問中なので未確認かつ想像の範囲ですので参考程度に。金融機関さんは大体が紋切り型の対応に感じやすいのでがっかりするケースも、でも逆に彼らが臨機応変すぎたら不公平や矛盾が出やすいのでかえつて不安になりますよね、現状あまり期待せずに相談ください。

なぜ設備機器の納期がこんなに大きな話になっているかの説明です。
新築の住宅が完成すると建物の登記を開始します。登記とは建物の面積とその土地に対する大まかな配置を役所に届けることを言います。中には未登記の建物も存在(100%自己資金で建築した場合)登記は絶対条件では無いのですが、役所にその建物の所有者を明確にし、金融機関に対しては担保の設定上不可欠になります。そして建物登記は2段階に分かれていて。

1:表示登記
2:保存登記

と呼ばれています。表示登記は完成した建物を建築確認申請書を元に家屋調査士さんが現地で内容を確認し司法書士さんが書類を作成します。その後お施主さんの持ち分の比率(ローンの名義に関係なく所有者が1人もしくは複数の場合)を確認し捺印、作成されるものです。その後、書類を保存登記として担当の各、法務局に持ち込み登記情報の変更や、新規保存が実行されます。ローン3ケースはこの段階で初めて担保設定と融資実行がされます。大体一連の登記の流れで3週間から1か月以内が目安になります。

ただし、表示登記の開始時期は建物の内装が完了し、設備機器が設置後になります。ここに影響が出てきます。

何故かというと、内装と設備が備わっていないと人間が住む要件が達成されていない為です。特にトイレとキッチンは不可欠です。つまり壁と屋根だけでは建物としての要件は備わっていても、住宅としての認定は出来ないという法律の規定がある為なのですが、ここに設備機器の納期が影響を与えてきます。自治体はこの部分の緩和措置を是非特例として認可して欲しいものですが、この部分はお施主さんのローンの軽減に関係ありません。施工店が請求書を工期通りに請求できるだけになります。

お施主さん影響があるのは、建物の竣工の遅延による費用派生と新築、取得した土地のローンの支払(家賃等との2重支払期間の延長負担)が重くなりすぎるケースです。この部分に関して、私の杞憂になればこんなに良いことはないのですが、建築費用の負担増今と共に今後消費税の増税の話も出ると思いますし。一刻も早い対応が望まれます。

今回、私が対処しているお施主さんは建築費用の自己資金が3/2程度、残りの費用は東京三菱UFJさんからの住宅ローンになりますが、融資形態が3になるので深刻な事態にはならないと思いますが。上記の対応の回答が来次第、又書きたいと思います。

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posted by たかQ at 10:48| 愛知 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | お知らせ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年03月25日

INAX工場の近況

先日、担当営業マンとの意見交換した際に、INAXのいわき工場は現在、損害を受けた工場の機器の運び出しと使用できる部材の搬出作業中とのことでした。工場再開は5月下旬予定。キッチンは全く目処が立っていないのですが、レンジフードを除く部分で再調達をかけています。1週間以内に納入時期と今後のロードマップを出しますと意気込んで帰って行きました。TOYOキッチンは恐らくやや遅れながらも出荷が続いているそうです。


情報には不確実な部分も、今後変更される部分も含まれていると思うので、参考程度に考えて下さい。


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posted by たかQ at 05:56| 愛知 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | たぶん日記な雑記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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